"호주 부동산 세제 개편, 지방 투자 수요 키우나…경제학계 전망 엇갈려"

호주 연방정부의 부동산 세제 개편이 지방 부동산 투자 매력을 높일 수 있다는 분석이 제기되고 있다. 특히 마이너스 기어링(negative gearing)과 자본이득세(CGT) 할인 축소가 대도시보다 높은 임대수익률을 제공하는 지방 시장에 상대적으로 유리하게 작용할 수 있다는 평가가 나오는 반면, 일부 경제학자들은 이러한 효과가 제한적일 것이라고 반박하고 있다.

호주 부동산 플랫폼 기업 REA Group의 수석 이코노미스트 루크 레드먼은 최근 연방정부의 세제 변경안이 "대도시보다 지방 부동산에 약간 더 우호적인 투자 환경을 조성할 것"이라고 분석했다. 그는 코로나19 이전부터 지방 광산·농업 지역의 주택들이 높은 임대수익률을 유지해 왔다는 점을 근거로 들었다.

레드먼은 "대도시에서는 높은 임대수익률을 얻기가 점점 어려워지고 있다"며 "마이너스 기어링 혜택 축소로 인해 투자자들이 상대적으로 높은 임대수익률을 제공하는 지방 시장으로 관심을 돌릴 가능성이 있다"고 설명했다. 마이너스 기어링은 투자용 부동산의 대출이자 등 비용이 임대수입을 초과할 경우 해당 손실을 소득세에서 공제받을 수 있도록 하는 호주의 대표적인 부동산 세제 혜택이다.

특히 지방 부동산은 대도시보다 자본 가치 상승 속도가 느린 경향이 있어, 자본이득세 할인 축소에 따른 타격이 상대적으로 적다는 점도 투자 매력으로 거론된다. 다만 향후 마이너스 기어링 혜택을 받기 위해서는 신규 주택 투자에 나서야 하는 만큼, 지방 투자에는 추가적인 위험이 따른다는 지적도 나온다.

레드먼은 "지방 부동산 투자의 성패는 해당 지역의 산업 기반이나 생활 환경 매력도가 지속적으로 유지되는지 여부에 달려 있다"며 "지역 경제의 성장 동력이 뒷받침되지 않는다면 투자 수익성이 악화될 수 있다"고 경고했다.

반면 경제연구기관 프레시 이코노믹 싱킹(Fresh Economic Thinking)의 수석 이코노미스트 캐머런 머레이는 이번 세제 개편이 지방 투자에 특별한 우위를 제공하지 않는다고 주장했다. 그는 지방 주택의 높은 임대수익률 자체가 더 높은 투자 위험을 반영한 결과이며, 세제 변화 역시 도시와 지방 시장에 비례적으로 영향을 미칠 것이라고 분석했다.

머레이는 "결과적으로 순효과는 거의 없을 것"이라며 "신규 주택 공급 확대 효과가 나타난다면 오히려 최근 수십 년간 더 빠르게 성장해온 대도시 지역에서 발생할 가능성이 높다"고 말했다. 그는 또한 코로나19 팬데믹 당시 나타났던 '도시 탈출' 현상도 최근 들어 일부 되돌아가는 추세라고 진단했다.

실제로 Australian Bureau of Statistics 통계에 따르면 코로나19 확산 초기였던 2020년 지방 지역 인구는 약 4만3000명 증가했다. 반면 2020년 6월부터 2022년 6월 사이 약 8만6000명의 시드니 주민과 약 6만 명의 멜버른 주민이 대도시를 떠난 것으로 나타났다.

싱크탱크 Centre for Independent Studies의 경제학자 피터 툴립 역시 지방 부동산이 자본이득보다 임대수익에 더 의존하기 때문에 세제 변화의 영향이 다소 적을 수 있다고 평가하면서도 "그 차이는 크지 않을 것"이라고 전망했다.

이번 연방정부 개편안에 따르면 2026년 5월 12일 연방예산안 발표 이후 취득한 투자용 부동산은 2027년 7월 1일부터 신규 주택을 제외하고는 마이너스 기어링 혜택을 받을 수 없게 된다.

전문가들은 지방 부동산 시장의 가장 큰 걸림돌은 여전히 공급 부족이라고 입을 모은다. Grattan Institute의 애슐리 창 연구원은 "지방 시장이 곧바로 투자 열풍 지역으로 변모할 가능성은 높지 않다"며 "문제는 투자 수요가 아니라 신규 주택 공급 자체가 지나치게 어렵다는 점"이라고 지적했다.

그는 "도시와 마찬가지로 많은 지방 지역에서도 높은 임대료의 근본 원인은 주택 부족"이라며 "현행 도시계획과 개발 규제가 계속 공급을 억제한다면, '신규 주택을 매입해 임대수익을 추구하는 전략'은 오히려 지방에서 더 어려워질 수 있다"고 강조했다.

창 연구원은 지방자치단체들이 도심 고밀도 개발을 확대하고, 신규 택지 공급을 늘리며, 소수의 반대 의견으로 이미 승인된 주택 개발 사업이 장기간 지연되는 문제를 해결해야 한다고 제언했다.